農地転用の許可がおりるかどうかのカギは、転用する理由→「理由書」にある
農地を転用（農地法4条、5条許可）する場合、必ず提出しなければならない重要書類の一つに
「理由書」があります。
これは、「農地が必要であること」説明するための文書です。
農地転用許可申請書には、「転用の理由」を記載する欄が設けてあるので、そこに収まるようであれば別途「理由書」は
不要です。
但し、市街化調整区域に建物を建てる場合などは、都市計画法の許可申請で、詳細な理由書を作成します。
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農地転用許可申請の際にも、この都市計画法の許可申請と同じ内容のものを添付することが求められるので、自然と
別紙で作成しなければいけなくなります。
「理由書」の内容としては
転用の目的の
①緊急性
②必要性
③代替地がないこと
これらを個人的な事情を絡めながら記載することが必要となります。
（決まった書式はありません）
農地転用許可後の流れもまだまだ多くある。
農業委員会での「書類上の審査」と「現地調査」が終了
※この時、都市計画法の許可申請がある場合は、それが先にある場合は、都市計画法の許可申請の方が処理が早く終わるので、もし都市計画法の許可申請の補正などに手間取っていると
農地法の許可も、それに合わせて遅くなります。
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農業委員会の総会（市町村により異なるが、一般的には毎月10日、12月は5日）で許可申請の案件が審議される。
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許可証の交付
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転用に着手
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必要に応じて中間報告
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完了報告（完了翌日から2週間以内に必ず出す）
※この完了報告後、開発行為について検査が入る。
この検査を受けずに、建築工事に入ってしまうと
最悪元に戻すよう指示されます。
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法務局で「地目変更登記」が行われます。
農地を転用するには、注意する点が多くある（第二弾）。
農地を転用する土地を選ぶ際には、次にチェックすべき点は
◆「転用する農地に権利が付いていないか」 です。
・農地に「権利」（例えば、借金をしていて「抵当権＜登記済＞」が設定されているような場合）が付いていないか？
この場合は、基本的にその権利を「抹消」させて、転用することになります。
第三者が権利を持っているのが一般ですので、権利を行使されないようにしておかないといけません。
このような場合（権利が付いたまま）は、農業委員会の許可はおりません。
＜権利の種類＞
・地上権
・質権
・永小作権
・使用貸借権
・賃貸借権
・地役権
・売買の予約権（仮登記という形で登記されていることがまれにあります※注意）
などなどです。
農地を転用するには、注意する点が多くある（第一弾）。
農地を転用する土地を選ぶ際にはまず最初にチェックすべき点は
◆「隣接地が農地かどうか」 です。
※農地は、宅地のように塀やコンクリートブロック、フェンスなどで囲むことはあまりないので、隣接地の状況に大きく影響を受けます。
例）隣も「田」である自分の「田」を転用する場合
・ 水を大量に必要とする「田」は、水の流れを管理するために、道路から見て「低い位置」にあります。
そのため、転用の際は、大量の土を入れることも多いです。
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そうすると、隣の「田」に土が流入してはいけませんので、土をとどめるためのしっかりとした「壁」を作る必要が出てきます。
隣が「畑」であれば、使う水の量が違うため、若干水の問題は和らぎます。→隣接地は「田」より「畑」がお勧めです。
・日照の問題もあります。
建物を建てるとなると、日陰が出ますので、それが隣接地にかかってしまうと作物の生育に影響が出る可能性が出てきます。
・「田」を「宅地」に転用後、建物を建てる場合、まずライフラインを考えなければなりません。
「上水道」「下水道」といったライフラインを「引く」場合は、特に注意が必要です。
隣接地が農地の場合、万が一にも「生活排水」が流れ込んではいけません。
「道路側溝」があるのかどうかも大切なことです。
※浄化した水や転用した土地に降った雨水を集めて排水する「道路側溝」の存在は欠かせません。
＜重要＞
建物の「境界線」をハッキリと決めることです（隣地が農地の場合は、境界線があいまいなことも多いです）
→「確定測量」をなさることお勧めします。
などなど、第一弾で注意点をいくつかお話しました。まだまだありますので、次回以降に掲載します。
従って、隣接地が農地の場合の転用は、隣接地の所有者や耕作者の同意が、必須です。
農地の種類と農地法の許可基準
農地の種類
農地法許可の基準
◆農用地区域内農地
市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地であり、原則として許可されません。転用許可を得る為には、まず「農振除外申請」をする必要があります。
◆甲種農地
市街化調整区域内農地で、集団的に存在している（概ね10ｈａ以上）農地で高性能機械による営農に適した農地や、特定土地改良事業等の施行後８年以内の農地。 原則として許可されませんが、下記の様な場合は例外的に許可される可能性はあります。
・農業用施設や農産物加工施設、土地収用認定施設になる場合
・集落接続の住宅になる場合（敷地面積５００㎡以内） 等。
但し、下記の第１種農地より厳しく審査されます。
◆第１種農地
10ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地であり、 原則として許可されませんが、甲種農地の例外事例や次の様な場合は許可されることがあります。
・国道や県道の沿道のガソリンスタンドやドライブイン等沿道サービス施設やトラックターミナル、倉庫等流通業務施設になる場合等
◆第２種農地
鉄道の駅が500m以内にある等市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地であり、 周辺の他の土地に立地することができない場合等は許可されます。
◆第3種農地
鉄道の駅が300m以内にある等の市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地であり、 原則として許可されます。